Affitti brevi e B&B: sicurezza antincendio. La guida aggiornata al 2025

Legge 191 del 15 dicembre 2023: la prevenzione incendi dei B&B e degli Affitti Brevi è diventata obbligatoria.

Con l'ultima proroga da parte del governo, l'obbligo di installare gli estintori per gli affitti brevi e B&B è entrato in vigore il 1° gennaio 2025.

Anche i B&B e gli Affitti Brevi devono osservare misure di prevenzione incendi e richiedere il CIN Codice Identificativo Nazionale per tutelare la sicurezza degli ospiti. Con la legge 15 dicembre 2023, n. 191, vengono introdotte puntuali prescrizioni per gli alloggi destinati alle locazioni per finalità turistiche e brevi, che sono diventati sempre più diffusi con l'avvento del web e dei social-media.

Nella legge 15 dicembre 2023, n. 191 di conversione con modificazioni, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, recante "Misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili", è stato introdotto l'articolo 13-ter concernente la "Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale".

Tale articolo, che ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati, e soprattutto, la sicurezza del territorio per contrastare forme irregolari di ospitalità, prevede anche che siano predisposte alcune misure di sicurezza volte alla salvaguardia degli ospiti delle unità immobiliari ad uso abitativo, destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi, come definite dall'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Questi ultimi sono contratti della "durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare".

Si devono quindi intendere esercizi di locazione breve, nella più ampia accezione possibile, attività

• che comunque non sono soggette al controllo dei Vigili del Fuoco ai sensi dell'allegato I del DPR 151/2011,

• né agli adempimenti previsti dal Testo Unico sulla Sicurezza dei Lavoratori (D.Lgs. 81/08),

• né alle disposizioni dei DD.MM. 1, 2 e 3 settembre 2021 (c.d. decreto Controlli, decreto Formazione e decreto Minicodice, incardinati nell'articolo 46 comma 3 lettere a) e b) del D.Lgs. 81/08), trattandosi di alloggi inquadrabili come riservati ad un uso abitativo e quindi non luoghi di lavoro.

In breve, sull'obbligo estintori affitti brevi e norme antincendio

Le nuove norme antincendio si applicano sia alle strutture gestite di forma imprenditoriale che a quelle non imprenditoriali, anche a privati che affittano per brevi periodi come locazioni turistiche. 

• Gli estintori dovranno essere posti in punti ben visibili e strategici su ogni piano entro un raggio di 200 mq2
• Gli estintori non devono essere inferiori a 6 kg
• E' necessario garantire che i dispositivi siano funzionanti e conformi alle Certificazioni Europee
• Devono essere installati da professionisti e garantire il regolare mantenimento e il funzionamento

L'obbligo entrerà in vigore allo scadere dei 60 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta definitiva delle indicazioni sul Codice CIN. Con l'ultima proroga da parte del governo, l'obbligo di installare gli estintori per gli affitti brevi è entrato in vigore il 1° gennaio 2025.

Quali sono i requisiti di sicurezza antincendio per gli affitti brevi e strutture extralberghiere?

La normativa recentemente introdotta prevede l'uso del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture extralberghiere e le locazioni turistiche. Questo codice non solo servirà ad identificare ogni struttura, ma garantirà anche il rispetto delle nuove regolamentazioni in materia di sicurezza. Tra i nuovi obblighi legati all'introduzione del codice CIN, vi sono quelli in materia di sicurezza antincendio per case vacanze e affitti brevi. 

Requisiti per gli estintori obbligatori per affitti brevi

Quali estintori scegliere per case vacanze e affitti brevi? La scelta è regolamentata dalla legge, che stabilisce i requisiti specifici. Ogni struttura extralberghiera e locazione turistica deve essere dotata di estintori adeguati, conformi a criteri precisi di installazione. Ecco i requisiti che dovranno avere gli estintori secondo le nuove norme di sicurezza per affitti brevi:

Requisiti per i rilevatori di gas e monossido di carbonio obbligatori

Oltre agli estintori, la normativa impone l'installazione di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio. Ecco cosa c'è da sapere:

Quando entrerà in vigore l'uso degli estintori per le locazioni turistiche?

L'uso obbligatorio degli estintori per le locazioni turistiche entrerà in vigore 60 giorni dopo che il Ministero avrà fornito le informazioni definitive sul Codice Identificativo Nazionale (CIN) e sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Una volta emessa questa comunicazione ufficiale, i proprietari delle locazioni turistiche avranno un periodo di 60 giorni per conformarsi alle nuove regolamentazioni, che includono l'installazione degli estintori e dei rilevatori di fumo e gas.

La scadenza per conformarsi alle norme di sicurezza sugli affitti brevi, inizialmente prevista per il 2 novembre 2024, è entrata in vigore al 1° gennaio 2025.

Chi ha l'obbligo di installare di estintori e adeguarsi al decreto sicurezza

Questi obblighi si applicano a tutte le strutture ricettive adibite ad uso turistico gestite di forma imprenditoriale o in forma non imprenditoriale.

Difatti, l'articolo 13 ter della legge 191 del 2023 non si limita alle strutture gestite in forma imprenditoriale, ma menziona esplicitamente che "in ogni caso" tutte le unità immobiliari devono essere munite dei dispositivi di sicurezza richiesti. Dunque, anche i privati che affittano per brevi periodi dovranno installare gli estintori e i rilevatori di gas e monossido di carbonio. Questo amplia il campo di applicazione della normativa, assicurando che tutte le locazioni turistiche, indipendentemente dal tipo di gestione, garantiscano standard di sicurezza elevati per tutti gli ospiti.

Esenzioni dall'obbligo di installazione degli estintori

Secondo le ultime FAQs del Ministero del Turismo, che riportiamo qui, vediamo che: "Sono, esonerati dall'obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio."

Altre regole per B&B e affitti brevi

Si invitano i gestori di tutte le strutture ricettive extralberghiere (B&B, case vacanze, affittacamere, agriturismi) e degli affitti brevi ad esporre delle regole chiare nella propria struttura per evitare qualsiasi tipo di incidente o imprevisto con gli ospiti e con il vicinato. Di seguito si indicano i punti salienti che dovrebbe avere un regolamento della singola struttura:

1. Requisiti generali. Dopo una breve introduzione alle regole della struttura nel quale viene spiegata l'origine della necessità di avere questo insieme di regole (e cosa succederebbe in caso di mancata osservanza delle stesse), si può passare immediatamente a elencarle una per una. In questa sezione si dovrà sottolineare e dare rilevanza a tutti quegli argomenti che non rientrano in una clausola specifica, come ad esempio una frase sulla necessità di riportare quanto prima a chi di dovere eventuali dispute o discussioni.
2. Rumore e vicinato. Elenco delle regole riguardanti i comportamenti antisociali o irrispettosi come l'eccessivo rumore nelle ore notturne. La "chiarezza" aiuterà ad evitare o ridurre "tensioni" con i vicini.
3. Regole attinenti ai visitatori degli ospiti. Deve essere chiarito se l'ospite possa ricevere oppure "non possa ricevere altri ospiti "extra" durante il soggiorno. In caso affermativo va indicato il numero massimo degli ospiti della singola struttura.
4. Regole sull'utilizzo della proprietà. Deve essere chiaro se possano o non possano essere organizzate riunioni, feste o raduni ed il massimo numero di visitatori.
5. Regolamento del parcheggio. Gli ospiti possono portare con sé il proprio veicolo? Qual è il numero massimo di veicoli consentito?. E' necessario rendere chiaro agli ospiti queste informazioni prima del loro arrivo, inviando loro una copia del regolamento della struttura, in modo da poter garantire che non si verificheranno incomprensioni al momento del loro arrivo nel parcheggio.
6. Pratiche relative ai rifiuti e il riciclo. L'igiene della struttura é di fondamentale importanza. Mettere in funzione la lavastoviglie dopo un pasto delizioso, ad esempio, è una di queste; ma che dire a proposito del portare fuori la spazzatura? E' necessario includere dettagli su come smaltire i rifiuti e su come gli ospiti dovrebbero fare la raccolta differenziata.
7. Regole per la sicurezza degli ospiti. Se presente impianto di allarme, indicare come inserire la password . Indicare le procedure per utilizzare i sistemi di chiusure di porte e finestre oppure l'uso della cassa forte qualora presente. Si ritiene opportuno sensibilizzare gli ospiti al risparmio energetico, raccomandando di spegnere l'aria condizionata quando le finestre sono aperte o di spegnere le luci prima di uscire.
8. Regolamento della piscina/idromassaggio. Se la struttura ha a disposizione una vasca idromassaggio o una piscina, è necessario assicurarsi che siano chiare le eventuali restrizioni (per esempio il tempo massimo di utilizzo), o di quali oggetti è vietato portare nelle aree adiacenti (bicchieri di vetro, oggetti taglienti, ecc.).
9. Regole per l'utilizzo del balcone, la terrazza o il patio. E' necessario scrivere anche solo poche righe per descrivere le regole relative all'uso di questi spazi in quanto possono essere una delle principali zone di pericolo per gli ospiti più piccoli.
10. Divieti o permessi relativi al fumo. Deve essere chiaro ed inequivocabile che nella struttura sia ammesso oppure severamente vietato il fumo.
11. Ammissione/proibizione e regole per gli animali. Deve essere chiaro, se la struttura è pet-friendly oppure se gli animali di compagnia sono vietati!. Nel caso che gli animali siano ammessi è fondamentale indicare i numero e la tipologia di animali ammessi oppure esclusi.
12. Regole per l'impiego del barbecue. Se la struttura ha a disposizione un barbecue in giardino, è necessario rilasciare istruzioni semplici e chiare, affinché venga usato e pulito correttamente. Qualora non ci siano le condizioni di poterlo utilizzare è necessario rendere evidente il divieto d'utilizzo al fine anche di evitare responsabilità in caso di incidente.
13. Pratiche in caso di danni o rotture. E' necessario chiarire nel regolamento che eventuali danni devono essere segnalati tempestivamente oltre che vietare lo spostamento di mobili da una stanza all'altra al fine di evitare danni importanti e conseguente contezioso.
14. Procedura di check-out. E' sempre utile ricordare la procedura di check-out, per essere certi che nulla venga dimenticato (pulizia, smaltimento dei rifiuti, la gestione delle chiavi, e ogni cosa si reputi necessaria al fine di evitare problemi).
15. Contatti di emergenza. E' necessario fornire un numero da contattare in caso di emergenze specifiche relative alla proprietà oltre a rendere evidenti tutti i contatti per: a) pronto soccorso, b) vigili del fuoco, c) pubblica sicurezza, d) polizia locale.
16. Conformità al regolamento della casa vacanze. La sezione finale apparirà come un sommario delle condizioni e delle regole della casa, e delle conseguenze in caso di mancato rispetto delle stesse.

Cosa rischiano proprietari e gestori se non si adeguano ai requisiti minimi di sicurezza?

Le strutture che non si adegueranno ai requisiti minimi di sicurezza si esporranno a sanzioni pecuniarie da 600 € a 6.000 € per ogni violazione accertata.

Chi controlla l'adeguamento del decreto sicurezza?

La regolarità e il rispetto delle normative sicurezza nelle strutture ricettive extralberghiere (B&B, case vacanze, affittacamere, agriturismi) e degli affitti brevi saranno oggetto di verifica e controllo da parte dei comuni e delle autorità locali di polizia. Questi enti saranno responsabili di monitorare e assicurarsi che le strutture ricettive e gli affitti brevi operino conformemente alle disposizioni normative. La riscossione delle sanzioni sarà gestita dai municipi nei quali sono ubicati gli immobili o le strutture coinvolte. Le somme raccolte saranno poi destinare alle casse comunali, contribuendo a finanziare attività e interventi mirati al potenziamento del turismo locale e al miglioramento dei servizi pubblici a beneficio della comunità locale. Vi invitiamo a prendere visione dell'estratto dell'art.13 TER del D.L.145/2023.